부동산 경기

부동산 대폭락은 있다, 없다.

전문가들간에도 이런 저런 근거들을 들이대며

갑론을박 입니다.

 

그러나 분명한 것은

대폭락은 있느냐 없느냐는 논쟁에 있어

양쪽 모두 부동산 가격이 떨어지고 있다는 사실은

인정하고 있다는 것입니다.

 

언제까지 하락할 것인가?.

얼마 정도나 하락할 것인가?.

이 질문에 대한 답변에 정도의 차이가  있을 뿐입니다.

 

요즘 우리가 초조하게 바라보고 있는

부동산 하락장세가

일반적인 조정국면의 하락에 멈출 것이냐

아니면 대폭락 국면으로 갈 것이냐 라는

시각의 차이만 있을 뿐이라는 것입니다.

 

다시 말씀 드리지만

요즘 버블세븐지역을 중심으로

부동산 가격이 하락하고 있고

전국적으로 확산돼가고 있는 것만은 부정할 수 없습니디

 

지금 부동산 가격은 하락하고 있는 중입니다.

 

미국발  금융위기로 인한 전세계적인 경기 침체가

점점 더 심해지고 있고

국내 경기 또한 IMF 외환위기 때보다 더 심하다는

신음 소리가 나올만큼 안좋습니다.

 

경기침체로 소비가 급격히 줄어 가고,

기업체가 줄줄이 망해가고,

근로자들이 일자리에서 쫒겨나고 있습니다.

 

집집마다 소득은 줄어드는데

가계대출이 눈덩이 처럼 불어나 있습니다.

지난 9월말 기준으로

총가계부채가 800조원 정도 입니다.

 

경기가 점점 더 침체되가는 마당에

빚은 늘어났으니 예상되는 결과가 좋을리 없습니다.

기업체 도산에 이어

가계 도산이 줄줄이 이어질 것으로 예상됩니다.

 

이런 상황에 부동산 가격이 안 내려갈 재주가 없습니다.

 

엎친데 덮친 격이라고

이런 상황에 부동산 악재는 쌓여만 갑니다.

미분양, 미입주,거래실종...

 

1.미분양 아파트가 발목을 잡아 당기고 있습니다.

 

정부 공식 집계상 전국 미분양 아파트는 16만가구 정도 입니다.

그러나 비공식 집계로는 25만 가구가 넘어설 거라고 합니다.

지방은 물론, 수도권까지도 미분양 아파트가 처치 곤란한 정도를 넘어서

결국 건설업체의 줄부도,

PF자금의 부실화로 이어지는 상황입니다.

금융권에서는 한국판 서브프라임 사태가 일어날 것으로 보고

준비 중입니다.

 

일단 미분양 아파트가 팔려야 집값이 올라도 오르지 않겠습니까?.

미분양 아파트가 처치 곤란한 마당에

집값이 더 이상 하락할 여지가 없다 라고

감히 말할 수 있겠습니까?.

 

최근 정부가,

지원을 기대한다면 건설업체에서 미분양 아파트를

20%이상 할인해서 팔라고 호통친 바 있습니다.

조만간, 건설업체들은 적어도 20%이상 내린 가격으로

재분양에 나설 것입니다.

이것 또한 지방과 수도권의 아파트가격 하락을 부추기는

적지않은 요소가 될 것입니다.

 

이미 대부분의 지방 부동산 시세는

새집은 비싸고, 헌집은 싼

정상적인 시장 상황이었습니다.

서울에 사시는 분들에게는 이상한 나라 이야기처럼 들리겠지만 말입니다.

그런 부동산 시장에서 새집을 20%이상 할인 분양한다면,

물론 정도의 차이가 있겠지만   

헌집도 이에 밀려서 조금씩이라도 내리지 않으면 안될 것입니다.

 

못난이 건설업체와 욕심꾸러기 대금업자들이 만들어낸

이 엄청난 미분양 아파트 물량에

아무런 책임 없는 서민들 재산이 축나고 있고

앞으로 재산이 더 줄어들 판입니다.

 

그래도

미분양 아파트는 건설업체의 신규 사업 기피로

향후 감소하리라 예상되어 그나마 다행입니다

 

1.미입주 아파트 문제 더 심각합니다.

 

미입주 문제로 넘어가면 여기도 심각한 상황입니다.

지방도 아니고 서울 시내 최고의 요지.

한국 부동산 시장의 일번지인 강남 서초를 비롯해서 

잠실,은평 뉴타운,종로 한 복판 어디고

예외가 없습니다.

왜 이처럼 입주하지 못하는 세대가 많습니까?.

 

기존의 부동산이 처분되지 않으니 입주하지 못하고 있다.

제일 큰 핑계입니다.

그러나,

엄청난 투자이익을 기대하고

형편에 맞지 않게 무리한 투자를 감행한

용감한 분들이 많았던 것.  

빼놓을 수 없는 큰 이유중 하나입니다.

 

지난 9 월말 현재

주택담보대출 총액이 310조원 정도 입니다.

이 숫자가 부동산 시장에

얼마나 큰 위력을 발휘했는지

그리고,

이 숫자가 얼마나 큰  폭발력을 가지고 있는지

설명 안드려도 아실 겁니다. 

 

미입주 문제가 해결되기 전에 집값 안 오릅니다.

집값이 계속 하락하면 했지

오를 기미는 전혀 없을 겁니다. 

 

2009년 내년에는 전국 457개 단지 22만 2,539가구(임대주택 제외)가 

입주를 기다리고 있습니다.

벌써 '입주 폭탄' 기사가 뜨고

역전세난을 예고하고 있습니다.

 

미입주 물량 분명히 늘어납니다.

 

1.부동산 거래 실종으로 시장이 죽어 갑니다.

 

왜 부동산 거래가 실종되었는지도

구구한 설명 안드리겠습니다.

미국 서브프라임 모기지 사태부터

지금까지 과정을 보셨으면 그것으로 충분할 것입니다. 

 

지금 부동산 시장에서

매수자는

떨어지는 가격을 쳐다보면서 웃고 있습니다.

기다릴 겁니다.

더 떨어지기를 기대하면서...

 

매도자가 안타까운 심정으로

"떨이요 떨이..." 외쳐 보지만

반응이 없습니다. 

적어도 모두가 이제 바닥은 지났다는 사실을 알 때까지 

그럴 겁니다.

 

지금 부동산 가격이 떨어지지 않을 거라 말한다면

듣기는 좋을 지 몰라도 몇사람이나

그말에 동의하겠습니까.

 

언제 미분양 아파트 다 팔리고,

언제 미입주 아파트에 전깃불 켜질까요.

돌고 돌고 돌아야 하는

매도인,매수인,임대인,임차인들이

언제나 제자리 잡아 갈까요.

 

부동산 가격 하락을 막을 호재가 있습니까?.

 

중요한 것은 현재 진행중인

부동산 가격 하락을 멈출 수 있는 호재가 있느냐는 것입니다. 

현재 부동산가격 하락을 멈출 수 있는 호재로는

한국은행이 기준금리를 3%로 낮추었다는 점 말고는 없습니다.

(앞으로 상황에 따라서는 2%까지라도 추가로 인하할 계획이랍니다.

더 내려갈 수도 있겠지만 그런 상황에서 벗어나기를 바랄 뿐 입니다.)

 

한국은행이 기준금리를 3%로 인하하자

말빠른 부동산 전문가가 드디어 저금리 시대가 열렸다면서

내년 하반기 이후 부동산 가격이 U자 반등을 시작할 것이라는

전망기사를 올렸습니다.

 

그 말대로  한국은행이 금리를 사상 최저 수준인 3%로 내렸다고 해서

조만간 부동산 가격 하락을 멈출 수 있겠습니까?.

 

어렵습니다.

 

부동산 경기가 회복되기 위해서는

최우선으로 은행이 정상화 되어야 합니다.

그래야 시중에 돈이 돌고

이어서 부동산 시장으로 돈이 들어오리라 예상할 수 있습니다.

그러나,

아시는 바와 같이 한국은행금리를 사상최저 수준으로 낮추었다 해도

당분간 시중에 자금이 풀리기 힘듭니다.

 

시중은행이 돈을 풀 수 없는 이유는

다들 아시리라 생각합니다.

 

요즘 은행들은 코가 석자나 빠져서 허둥대며 자기 살길만 찾고 있습니다

시중은행들이 그동안 과도한 차입경영으로 인한

수익성 악화에 직면해 있고

더 이상의 차입도 쉽지 않은 상황입니다.

또 막대한 대출 부실이 예상되고 있습니다.

 

어제 언론 보도로는 대출액의 15-20%정도가 부실채권일 것이랍니다.

만약 이중에 회수 불가능한 금액이

많아진다면 은행은 생사의 기로에 놓이게 됩니다.

막대한 대손충당금을 쌓아야하는 것은 물론 자본 잠식으로

은행 자체의 생존이 위험할 수 있습니다.

 

정부에서 이미 이러한 상황을 눈치채고 

은행의 자본금확충을 위해

연기금등의 기관 자금으로 펀드를 조성하여

지원하겠다는 구상을 발표한 바 있습니다.

또 일시적인 구조 조정보다는 단계적이고 장기적인

기업정리를 내세우는 것도

은행의 부담을 분산 시켜야 하기 때문이기도 합니다.

 

‘부도공포 잠재워야 시장금리 안정될 것’

이라는 신문 기사 제목이 다 말해 주고 있습니다.

 

12월 11일자 한국은행장 기자회견 기사를 보셨는지 모르겠습니다.

한국경제신문 일부 기사제목만 말씀드리면

‘한은 금융비상사태 경계선...금리 파격 인하’

‘성장율 저하, 고용 정체 상당기간 지속될 것’

차라리 공포 분위기 그 자체입니다.

 

적어도 한국은행장이

대공황에 버금가는 최악의 상황이라고 하는 마당입니다.

오죽하면 한국은행에서 기업들에게 직접 돈을 유통시키는 방안 까지

검토하고 있다 하겠습니까.

 

점점 더 경기 침체는 심각해질 것입니다.

 

수출로 먹고사는 나라에서 수출이 급감하고 있습니다.

망하는 회사 급증하고 수많은 근로자들이 일터를 떠나고 있습니다.

적어도 2009년 한해는 고통스런 추억만을 남겨줄 것으로 예상합니다.

 

부동산을 팔아야 할 사람은 급증하고 있지만

사겠다는 사람은 십리에 하나 있을까 말까입니다.

부동산가격이 더 떨어졌다는 보도만 계속되고 있습니다.

 

부동산 가격은 더 하락할 것이 분명합니다.

 

이미 폭락은 시작되었고,

지금 폭락 장터의 중심으로 이동하고 있습니다.

그 중심부에서 폭락이 대폭락인지 아닌지 확인하게 될 것 입니다. 

 

여러 정황으로 미루어 보자면

내년 상반기를 지나야 그 다음 장면이 예상된다는 정도일 뿐

바닥이 어딘지도 모릅니다.

 

이 마당에

부동산 전문가랍시고

대폭락은 없다 라고 한다면

그 사람에게 대폭락은 어떤 상황을 두고 하는 말인지

거꾸로 물어봐야 합니다.

그저 절망하는 사람들에게 희망을 주려는 의도라고

이해하고 싶습니다.

 

이렇게 말씀드린다고 해서

제가 부동산 하락을 바라고 있다고 오해 하지 않기 바랍니다.

현재 제가 바라는 것은

부동산 하락이 제발 하루 속히 멈춰 달라는 것입니다.

그래야 중개업자도 삽니다.

이제는 반등하기 시작했다는 신호가 와야

계약서라도 만져볼 수 있을 테니까요.

 

지금 호박부동산 사무실에는 찬바람이 불고

너무 춥습니다.